Интервью с лицензированным агентом по недвижимости в Нью-Йорке: Руслан Гафаров и Вячеслав Киселев

Лицензированный агент по недвижимости в Нью-Йорке, Вячеслав Киселев, рассказал об инвестициях в недвижимость на Манхэттене и трех видах мотивации, которые есть у тех, кто вкладывает деньги в самое дорогое жилье Америки. 

Руслан: Всем привет. Сегодня у нас в гостях Слава Киселев. Спасибо, Слава, что зашел на огонек. Мы сейчас находимся в Бруклине, в Нью-Йорке.

Слава – это человек, который стал нашим проводником в этом городе. Он посвятил нас во все тонкости, во все нюансы и познакомил меня сначала с компанией Keller Williams, а теперь с Douglas Elliman.


о том, как устроена работа Keller Williams, я уже писал:


Слава растет и развивается. Когда 5 лет назад он приехал в Америку, то совсем не знал английского и, несмотря на это, работал на обзвоне в компании, которая занималась перевозками. Люди в Америке переезжают часто, так как большее количество людей арендуют квартиры, а не владеют ими. Раз в год нужно обновлять контракт и они переезжают – это специфика рынка. Когда Славе звонили клиенты, он слушал, но ничего не понимал и просил: «Отправьте мне адрес смской и мы к вам приедем». Ему отправляли адрес, он отправлял адрес команде, которая уже выезжала. Вот так он начал двигаться в Америке.

Сейчас он работает в самом старом агентстве недвижимости Манхэттена – Douglas Elliman. Оно основано в 1911 году.

Брокеры, которые работают рядом с ним, ежемесячно делают комиссии на миллионы долларов. Это долларовые миллионеры, которые имеют порядка 15 млн. долларов в год личных доходов от комиссий.

У Славы большой опыт. Его клиенты долларовые миллионеры из Китая, России, стран СНГ и, конечно, с Америки и Манхэттена. Раньше у него было больше русскоязычных клиентов, теперь больше американцев.

Мы задали ему несколько вопросов о рынке недвижимости в Нью-Йорке и на Манхэттене. 25% всей недвижимости, которую покупают в Америке, покупают именно на Манхэттене. За прошлый год $80 млрд. был потрачено иностранцами на недвижимость в США. 25% этих денег были вложены именно в Манхэттен. Для сравнения все сделки по недвижимости в Москве стоят всего лишь 1 млрд. Это говорит о том, что люди, у которых есть деньги, которые умеют их считать и знают, как ими управлять,  вкладывают именно в Манхэттен.

Преимущества инвестиций в недвижимость 

Поэтому первый вопрос Славе такой: «Почему люди вкладываю именно в Манхэттен, и почему именно в недвижимость».

Слава: Вообще инвестиции в недвижимость – это классический вид инвестиций. Он не такой рискованный, как другие виды, и достаточно ликвидный. Манхэттен в этом плане стоит впереди планеты всей. Потому что в Америке самый главный закон – это закон о сохранности частной собственности. Если человек приобрел недвижимость, сделка проходила с участием адвокатов, все прошло легально, все оформлено, то никто никогда не сможет забрать этот объект недвижимости у собственника. Это нереальная ситуация и таких прецедентов нет.

Руслан: Мой наставник говорил: «У меня есть куча недвижимости» – у него недвижимости действительно на миллиард рублей – «Но могу ли я распоряжаться этой недвижимостью так, как я хочу? Могу ли я говорить, когда я выступаю по радио или телевизору так, как я хочу говорить? Не могу. Потому что у меня могут забрать мое имущество». Здесь другая ситуация? Насколько я знаю, могут даже не знать, что вот эта конкретная недвижимость – твоя.

Слава: Да, это тоже один из пунктов. В Америке разрешены сделки по приобретению недвижимости на юридические лица. Этим обычно пользуются и мои клиенты, и вообще инвесторы. Когда создается юридическое лицо, доверенным лицом выступает адвокат. Соответственно его имя и фамилия проходят по всем базам, спискам и документам. Вся информация о сделках с недвижимостью публична. Но имя нашего клиента, инвестора, можно найти только по целевому запросу суда напрямую в адвокатскую контору, что сделать тоже не так-то просто.

Кроме того Манхэттен – это остров. Ограниченное пространство для стройки, недостаточное количество инвентория, каждый год недвижимость идет в рост на 5-6%. Соответственно мы приобретаем какой-то объект в Манхэттене и можем гарантировать, что его цена будет расти на 5-6% только от времени. 

О ликвидности: сейчас средний срок нахождения объекта на рынке около 2 месяцев. То есть в случае, если клиенту необходима быстрая продажа или быстрый кэш, то в течение 2 месяцев мы эти деньги уже можем получить с рынка. 

Три типа клиентов

Слава: Как правило есть три типа клиентов, с которыми я работаю.

Первые – это люди, которые заработали достаточный капитал и теперь думаю как его диверсифицировать. Они берут какую-то часть капитала и переводят его в недвижимость в Манхэттене. Обычно это сделки достаточно крупные: от 3 млн и больше. Как правило, люди переводят 4–8 млн., приобретают какой-то объект и он не сдается. Это хороший дом, с террасой, около Центрального парка, квартира на половину этажа. Объект сам по себе немного прирастает, потому что с каждый годом обладает определенной уникальностью на рынке.

Второй тип, когда люди хотят получить какой-то больший процент помимо этих 5-6% – доходная недвижимость.Если приходят клиенты и говорят: «У меня 2 млн. долларов, я хочу приобрести доходную недвижимость», то я, как правило, предлагаю поделить сумму на части по 500-550 тыс. и купить на эти деньги студии. На 2 млн. мы можем взять 3-4 студии. Потом сдавать их в долгосрочную аренду от года. Операционки в этом случае практически нет. Из-за того, что аренда долгосрочная, тебе не надо ходить в квартиру каждый день и передавать ключи. Один раз человека одобрил и все. Все люди, которые заселяются обладают страховкой квартиросъемщика. Если что-то происходит в квартире: разрушение стен, что-то поцарапали или сломали, то все возмещается страховкой, когда жильцы выезжают. Можно быть абсолютно спокойным.

Ну и третий тип – когда вы отправляете детей на учебу в колледжи, которые находятся в Нью-Йорке: Нью-Йоркский университет, Колумбия или Барух колледж, бизнес-школы. Для детей приобретают квартиры. Предполагается, что после учебы они найдут здесь работу и продолжат жить. Либо вы сами переезжаете с семьей. В этом случае мы узнаем есть ли в семье маленькие дети. Потому что каждый дом относится к определенному школьному району и мы стараемся выбрать хорошую устоявшуюся школу с положительным авторитетом. А около нее уже ищем здание, в которой находим квартиру. 

Почему именно Нью-Йорк

Слава: Многие знают: чтобы получить здесь лицензию адвоката, надо учиться 7-8 лет. Получить лицензию агента по недвижимости тоже достаточно сложно. Один только экзамен 5 часов, куча вопросов и все надо знать. Это лицензируемый вид деятельности в Америке. Точно также получают свою лицензию ипотечный брокер и адвокат. 

Пункт №1 в лицензии – это конфиденциальность и работа в лучших интересах клиента. Здесь это не пустые слова, если что могут лишить лицензии. Если, к примеру, я из двух условно одинаковых объектов клиенту подскажу тот, который не очень хорош для него, но мне лично проще сделать эту сделку, то меня за это могут лишить лицензии. 

Тоже самое с конфиденциальностью. Тут невозможно предположить ситуацию, когда где-то вечером в баре будет рассказывать про своих клиентов, что и где приобретали. Мой ипотечный брокер, адвокат тоже этого не сделают.

Руслан: Они потеряют работу и кучу времени своей жизни, в которое они готовились, опыт приобретали.

Слава: Конечно. Потому что доверительные отношения с брокером, с ипотечным брокером и с адвокатом – это столпы на которых стоит вся система. В Америке, если ты обладаешь лицензией, означает доверие государства или штата тебе. И люди, которые к тебе приходят, видят, что они могут тебе доверять как специалисту и эксперту. 

Руслан: Спасибо тебе, Слава, за твое время и за то, что ты помогаешь нам и являешься нашим проводником в этом городе.  

Когда Слава приехал сегодня к нам домой, то сразу сказал что это за район и какие национальности тут живут. Чувствуется наметанный глаз и понимание каждой кочки на дороге. Сразу видно, что человек понимает все, хотя город большой и необычный. Здесь живет больше 10 млн. людей. 

Мы подготовим вопросы Славе для следующего интервью. Если у вас есть какие-то вопросы, напишите нам, и в следующих видео мы обязательно на них ответим.

Слава: Если вы занимаетесь недвижимостью, строительством либо задумываетесь об инвестициях в недвижимость, то самый простой способ – написать мне в личные сообщения. У меня в инстаграме @ kiselevnyc есть номер телефона, который привязан к WhatsApp. Я с радостью отвечу.  


Любое использование статьи разрешается только при указании прямой ссылки на источник.
Понравилась статья? Сохраните ее себе
Читайте также
Performance review — оценка сотрудников в компаниях Кремниевой Долины

В компаниях Кремниевой Долины популярна оценка сотрудников по методу перфоманс ревью (performance review). В разных организациях есть свои тонкости и особенности проведения опросов, но общие принципы одинаковы почти везде.



Чаты благодарности и анонимные помощники: как предотвратить выгорание сотрудников

Основным рычагом воздействия на сотрудников традиционно является материальная мотивация. Но многие руководители уже осознали, что стимулирование работников повышением заработной платы не приносит желаемого результата. Гораздо более действенными являются нематериальные методы, поддержание живого интереса к работе и личная заинтересованность в результате.

Радислав Гандапас в Тюмени с курсом "Эмоциональный интеллект"
Узнай, как это было?

Видеоотчет с мастер-класса по эмоциональному интеллекту от самого титулованного бизнес-тренера России, Радислава Гандапаса!

За съемку благодарим видеооператора Андрея Прыткова