Слава – это человек, который стал нашим проводником в этом городе. Он посвятил нас во все тонкости, во все нюансы и познакомил меня сначала с компанией Keller Williams, а теперь с Douglas Elliman.
о том, как устроена работа Keller Williams, я уже писал:
Слава растет и развивается. Когда 5 лет назад он приехал в Америку, то совсем не знал английского и, несмотря на это, работал на обзвоне в компании, которая занималась перевозками. Люди в Америке переезжают часто, так как большее количество людей арендуют квартиры, а не владеют ими. Раз в год нужно обновлять контракт и они переезжают – это специфика рынка. Когда Славе звонили клиенты, он слушал, но ничего не понимал и просил: «Отправьте мне адрес смской и мы к вам приедем». Ему отправляли адрес, он отправлял адрес команде, которая уже выезжала. Вот так он начал двигаться в Америке.
Сейчас он работает в самом старом агентстве недвижимости Манхэттена – Douglas Elliman. Оно основано в 1911 году.
Брокеры, которые работают рядом с ним, ежемесячно делают комиссии на миллионы долларов. Это долларовые миллионеры, которые имеют порядка 15 млн. долларов в год личных доходов от комиссий.
У Славы большой опыт. Его клиенты долларовые миллионеры из Китая, России, стран СНГ и, конечно, с Америки и Манхэттена. Раньше у него было больше русскоязычных клиентов, теперь больше американцев.
Мы задали ему несколько вопросов о рынке недвижимости в Нью-Йорке и на Манхэттене. 25% всей недвижимости, которую покупают в Америке, покупают именно на Манхэттене. За прошлый год $80 млрд. был потрачено иностранцами на недвижимость в США. 25% этих денег были вложены именно в Манхэттен. Для сравнения все сделки по недвижимости в Москве стоят всего лишь 1 млрд. Это говорит о том, что люди, у которых есть деньги, которые умеют их считать и знают, как ими управлять, вкладывают именно в Манхэттен.
Поэтому первый вопрос Славе такой: «Почему люди вкладываю именно в Манхэттен, и почему именно в недвижимость».
Слава: Вообще инвестиции в недвижимость – это классический вид инвестиций. Он не такой рискованный, как другие виды, и достаточно ликвидный. Манхэттен в этом плане стоит впереди планеты всей. Потому что в Америке самый главный закон – это закон о сохранности частной собственности. Если человек приобрел недвижимость, сделка проходила с участием адвокатов, все прошло легально, все оформлено, то никто никогда не сможет забрать этот объект недвижимости у собственника. Это нереальная ситуация и таких прецедентов нет.
Руслан: Мой наставник говорил: «У меня есть куча недвижимости» – у него недвижимости действительно на миллиард рублей – «Но могу ли я распоряжаться этой недвижимостью так, как я хочу? Могу ли я говорить, когда я выступаю по радио или телевизору так, как я хочу говорить? Не могу. Потому что у меня могут забрать мое имущество». Здесь другая ситуация? Насколько я знаю, могут даже не знать, что вот эта конкретная недвижимость – твоя.
Слава: Да, это тоже один из пунктов. В Америке разрешены сделки по приобретению недвижимости на юридические лица. Этим обычно пользуются и мои клиенты, и вообще инвесторы. Когда создается юридическое лицо, доверенным лицом выступает адвокат. Соответственно его имя и фамилия проходят по всем базам, спискам и документам. Вся информация о сделках с недвижимостью публична. Но имя нашего клиента, инвестора, можно найти только по целевому запросу суда напрямую в адвокатскую контору, что сделать тоже не так-то просто.
Кроме того Манхэттен – это остров. Ограниченное пространство для стройки, недостаточное количество инвентория, каждый год недвижимость идет в рост на 5-6%. Соответственно мы приобретаем какой-то объект в Манхэттене и можем гарантировать, что его цена будет расти на 5-6% только от времени.
О ликвидности: сейчас средний срок нахождения объекта на рынке около 2 месяцев. То есть в случае, если клиенту необходима быстрая продажа или быстрый кэш, то в течение 2 месяцев мы эти деньги уже можем получить с рынка.
Слава: Как правило есть три типа клиентов, с которыми я работаю.
Первые – это люди, которые заработали достаточный капитал и теперь думаю как его диверсифицировать. Они берут какую-то часть капитала и переводят его в недвижимость в Манхэттене. Обычно это сделки достаточно крупные: от 3 млн и больше. Как правило, люди переводят 4–8 млн., приобретают какой-то объект и он не сдается. Это хороший дом, с террасой, около Центрального парка, квартира на половину этажа. Объект сам по себе немного прирастает, потому что с каждый годом обладает определенной уникальностью на рынке.
Второй тип, когда люди хотят получить какой-то больший процент помимо этих 5-6% – доходная недвижимость.Если приходят клиенты и говорят: «У меня 2 млн. долларов, я хочу приобрести доходную недвижимость», то я, как правило, предлагаю поделить сумму на части по 500-550 тыс. и купить на эти деньги студии. На 2 млн. мы можем взять 3-4 студии. Потом сдавать их в долгосрочную аренду от года. Операционки в этом случае практически нет. Из-за того, что аренда долгосрочная, тебе не надо ходить в квартиру каждый день и передавать ключи. Один раз человека одобрил и все. Все люди, которые заселяются обладают страховкой квартиросъемщика. Если что-то происходит в квартире: разрушение стен, что-то поцарапали или сломали, то все возмещается страховкой, когда жильцы выезжают. Можно быть абсолютно спокойным.
Ну и третий тип – когда вы отправляете детей на учебу в колледжи, которые находятся в Нью-Йорке: Нью-Йоркский университет, Колумбия или Барух колледж, бизнес-школы. Для детей приобретают квартиры. Предполагается, что после учебы они найдут здесь работу и продолжат жить. Либо вы сами переезжаете с семьей. В этом случае мы узнаем есть ли в семье маленькие дети. Потому что каждый дом относится к определенному школьному району и мы стараемся выбрать хорошую устоявшуюся школу с положительным авторитетом. А около нее уже ищем здание, в которой находим квартиру.
Слава: Многие знают: чтобы получить здесь лицензию адвоката, надо учиться 7-8 лет. Получить лицензию агента по недвижимости тоже достаточно сложно. Один только экзамен 5 часов, куча вопросов и все надо знать. Это лицензируемый вид деятельности в Америке. Точно также получают свою лицензию ипотечный брокер и адвокат.
Пункт №1 в лицензии – это конфиденциальность и работа в лучших интересах клиента. Здесь это не пустые слова, если что могут лишить лицензии. Если, к примеру, я из двух условно одинаковых объектов клиенту подскажу тот, который не очень хорош для него, но мне лично проще сделать эту сделку, то меня за это могут лишить лицензии.
Тоже самое с конфиденциальностью. Тут невозможно предположить ситуацию, когда где-то вечером в баре будет рассказывать про своих клиентов, что и где приобретали. Мой ипотечный брокер, адвокат тоже этого не сделают.
Руслан: Они потеряют работу и кучу времени своей жизни, в которое они готовились, опыт приобретали.
Слава: Конечно. Потому что доверительные отношения с брокером, с ипотечным брокером и с адвокатом – это столпы на которых стоит вся система. В Америке, если ты обладаешь лицензией, означает доверие государства или штата тебе. И люди, которые к тебе приходят, видят, что они могут тебе доверять как специалисту и эксперту.
Руслан: Спасибо тебе, Слава, за твое время и за то, что ты помогаешь нам и являешься нашим проводником в этом городе.
Когда Слава приехал сегодня к нам домой, то сразу сказал что это за район и какие национальности тут живут. Чувствуется наметанный глаз и понимание каждой кочки на дороге. Сразу видно, что человек понимает все, хотя город большой и необычный. Здесь живет больше 10 млн. людей.
Мы подготовим вопросы Славе для следующего интервью. Если у вас есть какие-то вопросы, напишите нам, и в следующих видео мы обязательно на них ответим.
Слава: Если вы занимаетесь недвижимостью, строительством либо задумываетесь об инвестициях в недвижимость, то самый простой способ – написать мне в личные сообщения. У меня в инстаграме @ kiselevnyc есть номер телефона, который привязан к WhatsApp. Я с радостью отвечу.